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新政稳定市场引导观念转变 年轻人可愿先租后买?-e房网

核心提示:上个月,北京共有产权住房和租房新政纷纷征求意见。虽然一个是买、一个是租,但都聚焦通过“梯度消费”来解决住房刚需。

  上个月,北京共有产权住房和租房新政纷纷征求意见。虽然一个是买、一个是租,但都聚焦通过梯度消费来解决住房刚需。特别是在共有产权住房新政中,对单身申请人提出年满30周岁的新限制。这也给年轻人、特别是单身人群带来了全新住房思路:30岁前租房、30岁后买房。

  新房、二手房市场刚需旺盛的大背景下,先租后买能不能受到年轻人的青睐?

  年轻上班族急着买房

  历时3个月,跑遍立水桥、天通苑、北苑几乎所有二手房小区,在京工作的董畅终于购入了名下第一套房。不到70平方米的一居室,楼龄15年,总价却已超400万元。

  这时他只有26岁,研究生毕业后工作刚满一年。

  二十六七岁、刚毕业参加工作,准备结婚,就差这一套房了。在朝阳区中介经纪人小郑口中,董畅这类人是刚需中的刚需,看房时间稍长、但必会出手。他介绍,过去一年二手房市场最红火的时间里,看房、买房人中有不少都是像董畅这样的年轻上班族。

  看似惯例,但在北京等一线城市里,动辄几百万元的购房款对年轻人而言,简直压力山大。但一穷二白的背后,却是急着出手买房的怪象。

  与上一代人先租后买或先住集体宿舍后买房的方式完全不同,年轻人过早买房成为了98房改后出现的新现象。记者采访了1998年房改方案主要执笔人之一、全国房地产商会联盟主席顾云昌。他分析,买房的现象在2000年之后才更多出现。但与不少发达国家不同,中国、特别是北京,首次购房年龄往往在25至30岁;而在英美发达国家市场,则基本都在30岁以后。

  此前,也有中介机构对首套购房、首套房贷年龄做过调查,北京首套房贷者的平均年龄只有27岁,高居榜首;而在英国则是推到了37岁,在德国和日本更是到了42岁。

  屡出新政倡导先租后买

  房地产市场上,把这种上班族称为夹心层:有一定收入,对生活水平有一定要求,过不了公租房等保障房的申请门槛;但自己的收入又不够到市场上购买高价商品房。

  于是,夹心层买房,就不得不变成全家勒紧裤腰带凑首付、个人拼命赚钱还月供。顾云昌说,首次购房年龄低,而年轻人又很少有积蓄、收入不高,也就出现了啃老的问题。

  为了解决夹心层的住房需求,北京从2013年开始推出自住房,俗称7折房。不久前,共有产权住房新政征求意见,未来自住房将升级为共有产权住房。但对比两类政策性住房的申购条件,此前自住房中单身年满25岁优先变成了单身年满30岁才能申请。

  市住建委相关负责人解释,不满30周岁单身家庭可先租后买,形成梯度消费。而在对外征求意见的租房新政中,也赋予了租户更多公共权益,引导先租后买的梯度消费,来解决住房需求。先租后买在北京的保障房体系上,可以理解为:30岁前先租公租房,30岁后再买共有产权住房。

  记者获悉,引导在住房上健康的消费观,也是此次划定单身30岁年龄大限的主要考虑之一,希望刚需能够先租后买。30岁前年轻人买房,也大多是靠父母,给家庭背负沉重的压力;而等到30岁之后,年轻人手里有一定积蓄了,也就有一定能力贷款买房了。这位负责人说。

  年轻人应该根据自己的实际能力去买房,30岁以后再买房也是许多国家的常规。顾云昌说,从北京上个月出台的两项新政来看,主要是供给侧改革,也透露着一个信号:对于住房需求的解决,不能一蹴而就。

  是否想租房还看房价预期

  房价预期正成为刚需在租房和买房之间绕不过的隐忧。过去大约10年,由于城市化、货币量等多方面原因,北京房价出现的几乎10倍的增长,这在世界都是少见的。这恰恰也逼年轻人不得不买房。顾云昌分析说,但在未来,虽然不能明确北京房价是否会跌,但价格增长会相对放慢。

  而对于年轻人,还有另一笔账要算。

  北京市房地产法学会副会长赵秀池认为,在高房价的背景下,租房是更划算的。理论上说,房地产市场如果运行良好,租售比应该在1∶300至1∶200之间。也就是说,如果把房子拿出去租,最多300个月、也就是25年内就能收回买房成本。

  但以朝阳区北苑一套70平方米的房子为例,这套房子售价大约400万元左右,如果以合理的1:300计算,满足合理条件的租金应为1.3万元。理论情况下,如果房租高于1.3万元,那就是买房划算;如果房租低于1.3万元,那就是租房子划算。从该区域每月五六千元的租金来看,显然租房子比买房子划算很多。

  除了在共有产权住房、租房上出台新政,北京在集体土地租赁房、企业自持租赁房上也开始有所突破。

  专家分析,引导年轻人、特别是夹心层先租后买,最根本的是要让房地产市场更稳定,年轻人对于房价上涨的预期减少了,自然不会过于恐慌、急着买房;反过来看,买房的需求降低后,也更有益于楼市的平稳运行。

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